Find and Follow Us

Sabtu, 7 Desember 2019 | 23:05 WIB

Saatnya Hengkang Dari Properti China?

Oleh : Asteria | Minggu, 19 Juni 2011 | 17:09 WIB
Saatnya Hengkang Dari Properti China?
Standard & Poor's - IST
facebook twitter

INILAH.COM, Hong Kong Prospek pengembang real estate China diramalkan akan memburuk.Inikah saatnya meninggalkan sektor ini?

Lembaga pemeringkat Standard & Poor's baru saja menurunkan prospek pengembang real estate China, karena telah terjadi peningkatan tantangan, dengan asumsi pengetatan kredit dan kebijakan pembatasan pemerintah.

Banyak pengembang dengan kepemilikan di China berisiko diturunkan peringkatnya dalam enam sampai 12 bulan mendatang, jika penjualan terus melorot, S & P mengatakan seraya menurunkan outlook pada sektor ini menjadi negatif dari stabil.

Pengetatan kebijakan Beijing dan langkah-langkah administratif yang dirancang untuk meredam harga, akan berpengaruh pada semester kedua dan menciptakan perlambatan momentum penjualan. Memburuknya situasi ini berhadapan dengan penjualan yang memuaskan lima bulan pertama tahun ini.

"Kami berharap ada penyesuaian harga yang berarti pada paruh kedua 2011. Jika volume penjualan tetap lesu, likuiditas pengembang dengan cepat akan mengering, menunjukkan diskon harga sporadis mungkin akan lebih intensif, "kata Bei Fu, analis kredit S&P.

Beberapa pengembang telah mengambil langkah-langkah untuk menopang likuiditas menjelang krisis, dengan risiko pembiayaan kembali meningkat. Perusahaan-perusahaan ini telah terkonsentrasi atas hutang jatuh tempo dan profil kredit mereka yang tertekan selama penurunan.

Bulan lalu, Credit Suisse yang berbasis di Hong Kong juga menyoroti kekhawatiran pada sektor ini, dengan mengatakan pengembang properti China bisa dipaksa mengurangi nilai aset mereka di tengah jatuhnya harga tanah. Konsekuensinya tentu besar bagi perusahaan-perusahaan dengan kepemilikan lahan luas.

Paling berisiko, ujar Credit Suisse, adalah pengembang China dan Hong Kong yang secara agresif menambah lahan mereka pada 2009 dan 2010. Data terakhir menunjukkan penjualan properti anjlok drastis, sedangkan harga juga melemah. Hal ini berlangsung di tengah pengetatan kredit di Beijing.

Demikian hasil survei yang dilakukan dari perusahaan terdaftar dan tidak terdaftar yang dikelola perusahaan riset independen dan ditugaskan oleh Credit Suisse.

Salah satu kekhawatiran adalah dampak potensial pada pengembang kecil, yang tidak banyak memiliki sumber daya finansial dalam situasi seperti ini. "Potensi eksodus pengembang kecil bisa meluas, dan memicu lonjakan pasokan lahan yang dapat menurunkan harga lahan lebih lanjut," katanya.

Harga tanah yang dijual di lelang turun 20% sepanjang tahun ini, laporan yang dikutip ahli industri. Data lain menunjukkan penurunan harga hingga 50% sejak awal tahun hingga kini. Kendati angka yang dipengaruhi merosotnya volume transaksi di kota-kota seperti Beijing, dapat mungkin berlebihan.

"Sementara itu, kondisi kredit ketat mengalami dampak ganda pada pengembang," kata Credit Suisse.

Di satu sisi, penundaan dalam persetujuan hipotek, berarti pengembang harus menunggu lama untuk mendapat bayaran, ketimbang sebelumnya. Situasi saat ini juga telah memicu meningkatnya pembeli yang mundur dari komitmen pembelian pada proyek-proyek baru, karena mereka tidak bisa mengamankan pembiayaan.

"Menanggapi langkah-langkah penghematan pemerintah, pengembang terdaftar harus beralih ke pinjaman pribadi dan pinjaman kepercayaan, memerlukan suku bunga tahunan sampai 20%," menurut Credit Suisse.

Tren lain yang mengkhawatirkan melibatkan kenaikan perselisihan antara pengembang dan perusahaan konstruksi selama pembayaran terlambat, meskipun mereka menambahkan, bahwa penundaan tidak dianggap meluas.

Survei menemukan perusahaan konstruksi melihat hal-hal akan memburuk bulan depan. Banyak dari perusahaan menerima lebih banyak permintaan untuk memperlambat kecepatan kerja mereka, berbalik dari kondisi sebelumnya, ketika pengembang menekan untuk mempercepat. Di China, perusahaan konstruksi seringkali mendanai biaya pembangunan dan material, kemudian dibayar secara bertahap bila proyek hampir selesai.

Hal ini mengindikasikan, banyak perusahaan konstruksi yang mengalokasikan lebih banyak sumber daya untuk mengejar account jatuh tempo, pengajuan tuntutan hukum atau bahkan mempertimbangkan penghentian pekerjaan atas kontrak proyek-proyek yang tidak meyakinkan, kata Credit Suisse.

Hedge-fund manager Robert Howe Hong Kong Geomatrix mengatakan ada aspek gelembung untuk pasar perumahan China, mengutip data bahwa apartemen harga di Beijing dan Shanghai tidak terjangkau untuk sekitar 80% dari penduduk setempat.

Dia mengatakan banyak investor China yang membeli rumah kedua untuk investasi, berniat meninggalkan rumah-rumah kosong sebagai bagian dari investasi jangka panjang atau sebagai rumah masa depan bagi anak-anak mereka. Namun, ia melihat koreksi yang agak besar dalam harga.

Credit Suisse juga skeptis, argumen bahwa naiknya upah akan memberi banyak dukungan untuk pasar perumahan. Untuk sebagian besar, upah naik cepat bagi yang berpenghasilan rendah, tetapi karena gaji mereka sangat rendah, perbaikan tidak akan diterjemahkan dalam daya beli yang besar.

Rumah tangga kelas menengah, dengan pendapatan 8.000 yuan (US$ 1,234) per bulan atau lebih, bisa mengharapkan kenaikan upah sekitar 3% tahun ini, atau kurang dari tingkat inflasi. Selain itu, pernyaratan uang muka diperkirakan naik menjadi 50% dari 30% saat ini, untuk pembeli pertama rumah, sedangkan pembeli kedua akan diminta uang muka 70% dari harga pembelian, naik dari 50% saat ini.

Perubahan ini berarti, pembeli pertama rumah perlu menabung 33 tahun untuk pembelian, sedangkan yang pembeli kedua perlu menyimpan selama 47 tahun, menurut perkiraan Credit Suisse.

Credit Suisse menyarankan investor untuk underweight sektor properti Cina, tetapi lebih optimis pada perusahaan yang fokus pada masyarakat, termasuk China Vanke Co, yang terdaftar di Shenzhen, dan Grup Evergrande Real Estate yang terdaftar di Hong Kong. [mdr]

Komentar

x